無料査定

無料一括査定を依頼した後に
不動産を高く売りたいならリニュアル仲介を選ぶべきです。

リニュアル仲介の売却査定のメリットについてご説明します。こちらをご覧頂ければ、リニュアル仲介で家を売ることがどれだけ有利か理解することができます。

• 無料一括査定のメリット・デメリット
• 商品券３万円！？特典をつける理由
• 高い査定価格の甘い罠
• こんな不動産会社に売却を任せたら駄目！
• 売却を任せるならこんな会社がお勧めです
• リニュアル仲介での売却が高く売れる理由
• リニュアル仲介での売却の留意点

Googleで「無料査定」「不動産査定」「マンション売却」などのキーワードで検索してみると、 無料の一括査定サイトが上位でてきます。他にも有名な不動産検索サイトでも一括査定はあります。 メリットは、複数の不動産会社に一括で査定できるので便利だということです。

無料の一括査定サイトの仕組みとしては、一括査定サイトで入力したデータが不動産会社に送られて そのデータに基づいて査定をして、お客様にメール等の指定の方法で査定価格を算出します。 競争原理が働くので、査定価格は高くなる傾向があります。しかし、実際は物件の自体を見ないでの 机上の査定に過ぎないので、実際の相場と大きくずれるケースがあります。

一括査定サイトからはお客様データ１件ごとに紹介料の支払うか、もしくは 媒介契約が成立したときに紹介料を支払う仕組みです。 不動産会社側からすると、査定依頼を受けることで紹介料を支払うケースもあるので なんとしても実際にお会いする方向へ誘導したいというのが本音。 結果、オンライン査定、すなわち実際に実物を見ない査定価格は高くなりがちだということは 注意しておくとよいと思います。

一括査定のデメリットとしては、一社ごとに対応しなければならないのが 面倒だということです。物件価格は相場で決まりますから、「高く売るための 特別な何か」がなければ、それほど金額は変わりません。

不動産会社の中には、正式な売却依頼をすると特典がつく場合があります。 たとえば以下のようなものです。

○商品券３万円分
○お米１０キロ分
○引っ越し代半額負担
○水回りクリーニング料負担

なぜ、これほどの特典をつけるのかというと、通常の不動産仲介の仕組み上 物件の売却依頼を頂くと、成約すれば必ず手数料がもらえるからです。 さらに、その物件を買うお客様を自社で見つけると、そのお客様からも 手数料をもらうことができるのです。

逆に、買う側のお客様に物件のご紹介をしたとしても 自分の会社以外の物件を購入されてしまうと手数料は０円。 仲介手数料は、いくら物件をご紹介したとしても 成約しないと発生しない慣習なのです。 不動産仲介の慣習上、売却依頼を頂くことが 何よりも優先されるので、様々な特典をつけるのです。

しかし、そのような特典をつけることよりも 高く売れる何か特別な方法を提示してくれるところに 任せたほうが結果的にはお得になります。 弊社では、過去に以下のような事例がありました。

大手不動産仲介会社で査定依頼をしたところ 査定価格は３，５００万円。しかも、古屋付き売り地として 売却するので、解体費用の２００万円も差し引かれると言われたそうです。 弊社がご相談を受け、ある方法を実践したところ ４，１００万円で売却することができました。

リフォーム費用１５０万円を差し引いても、 査定価格よりも６００万円高く売ることができました。 ３万円の商品券の２００倍の差が出た事例です。

「できるだけ高く売りたい。」それは不動産を売却するときに誰もが思うことです。 だからこそ、一括査定などを利用して複数の不動産会社の査定価格を比較して、できるだけ高く 売ってくれそうなところに正式に売却依頼をするわけです。

複数の査定価格を比較して、最終的に売却の依頼（媒介契約）する会社をどのように 決めるのかというと、「一番高い査定価格を出してくれた不動産会社」であることが多くなります。 たとえば、あるマンションの売却査定を５社に依頼したところ、こんな結果が出ました。

Ａ社：３，５００万円
Ｂ社：２，９８０万円
Ｃ社：３，０００万円
Ｄ社：３，４００万円
Ｅ社：４，４００万円

さて、この中から売却を任せたいのはどの会社でしょうか。 「とりあえず一番高いＥ社に任せてみるか。」となる方は多いと思います。 最安の価格よりも、約１，４００万円も高いわけですからね。

今回ご紹介したケースでは、最終的に３，１００万円で成約したそうです。 売れたのは６ヵ月後。結局は、売却を依頼を受けるために相場よりも高い 価格を提示していたわけです。 高く売れる具体的な根拠がないのに高い価格を 提示しているところには注意が必要かもしれません。

以下の項目に該当するような不動産会社に売却を任せてはいけません。

○他の不動産会社に物件を紹介していない

物件の売却依頼（専任媒介契約・専属専任媒介契約）をすると、購入希望者を 幅広く見つけるためにレインズというサイトに物件情報を登録します。 このレインズというサイトから不動産会社が物件情報を検索して 物件をお客様に紹介する流れになります。

しかし、このレインズに弱点があります。 売却物件を登録した不動産会社が、他の不動産会社には 物件の紹介をさせないケースがあるのです。 なぜかというと、売却物件を引き受けた会社で 買う人を見つけると手数料が２倍になるからです。 これを業界用語で両手取引といいます。
ですから、他の不動産会社がいくら物件紹介をしても

「商談中です。」
「契約予定です。」
「お話が入っています。」

と、せっかくの購入希望者をブロックしている ケースが非常に多いのです。 売却を任せている売主様からすれば、早く高く売ってくれることを 期待しているのに、実際には自分のお客様以外に物件を紹介して いないケースがあるのです。一般の方からすると、ありえないような話に 聞こえるかもしれませんが、実際にはこのような ケースは驚くほど多いです。

売却を依頼している不動産会社とは別の不動産会社から 物件の紹介がきちんとされているか、確認してみてください。 （私にご連絡いただければ確認させていただきます。）

不動産の売却を任せるなら次の条件にあてはまる会社がお勧めです。

• 査定価格の根拠を具体的に説明している
• レインズに詳しい物件情報と図面を速やかに登録している
• 他の不動産会社のお客様にも物件を紹介している
• 見学を希望される方を何よりも優先して対応する

売却依頼をとるために、根拠無く相場よりも高い査定価格を 出している会社は要注意です。不動産業者のデータベースのレインズに登録するといっても、 詳しい物件情報を掲載しておらず、広告図面も登録していない場合も あります。

なぜ、そのようなことをするのかというと、他の不動産会社の お客様に物件を紹介させたくないからです。 ですから、反対に言えば早く高く売却するためには、 レインズに物件情報をきちんと掲載して 図面もきちんと登録することが大事です。 そうすれば、自社以外の不動産会社からも たくさんのお客様に紹介してもらうことができます。

また、案内を希望しても不動産会社によっては 「担当者が不在です。」と言って、連絡がとれない ケースもあります。 物件の売主様からすれば、見学を希望される方は 大切な見込み客です。であれば、見学を希望されるお客様を ご案内してくれる不動産会社も大切なお客様として 対応したほうがいいと思います。

売却を依頼するのであれば、不動産仲介会社の利益よりも 売主様の利益を最優先するプロ意識をもった不動産会社に （もしくは担当者に）任せることをお勧めします。

リニュアル仲介を利用すると物件が高く売却できる理由があります。 リニュアル仲介は建物調査を行って、フラット適合が取得できれば 下記のような買う側にとってのメリットがたくさんあります。

• リフォーム費用を住宅ローンとして組める
• 築年数にかかわらず長期の住宅ローンがつけられる
• 売却のためのリフォームは不要
• 建物診断をするので建物に値段がつきやすい
• 瑕疵保険をつけるので安心して買える

○リフォーム費用を住宅ローンとして組める

買う側にとって、メリットが大きいということは それだけ高く売りやすいということです。 通常の中古住宅の取引では、リフォーム費用は 住宅ローンとは別に組まなければならずに、 買う側の希望のリフォームが難しいの実状です。 しかし、リニュアル仲介であれば、リフォーム費用も 住宅ローンとして組めるので、買われる方が希望の リフォームをやりやすくなります。

○築年数にかかわらず長期の住宅ローンがつけられる

また、中古住宅は築年数が古いほど住宅ローンで 組める期間が短くなるという特徴があります。 住宅ローンが組めなければ、当然のことながら 売買価格も下がってしまう傾向にあります。 しかし、リニュアル仲介であれば、フラット３５を 利用することが前提ですから、築年数にかかわらず 期間３５年の住宅ローンを組むことが可能になるのです。

○売却のためのリフォームは不要

その他、不動産を売却する際に売りやすくするために 数十万円、場合によっては１００万円を超える リフォームを行うケースがよくあります。 その分高く売れるかどうかもわからないのに それだけの費用負担をするのは売る側にとって 大きなリスクといえます。 リニュアル仲介では、買う側の希望のリフォームを 行うことが前提ですので、売主様が持ち出しでリフォームを 行う必要はありません。それどころか、まったく リフォームされないままであったほうが、リニュアル 仲介を利用して物件を買いたいという方は多いのです。

○建物診断をするので建物に値段がつきやすい

築年数の古い一戸建は、建物価値が０として 古屋付きの売地として価格がつくことがほとんどです。 場合によっては、解体費用として数百万円を 差し引かれてしまうこともあるのです。 「まだ十分に住むことができるのに、値段がつかないなんて・・・」 このようなご相談をお受けすることがよくあります。 リニュアル仲介では、建物調査を行って、その建物が まだ使用できるか、また修繕が必要な箇所や金額などが わかるようになります。そのため、買う方にとっては 安心して買いやすくなります。

弊社の実例では、査定価格３，３００万円だったものが 建物調査を行い、建物についての情報をお伝えしたところ、 「十分にまだ住むことができる建物だ。」と判断されて ４，１００万円で売ることができました。

○瑕疵保険をつけるので安心して買える

通常の不動産仲介では中古住宅を買う場合には、 引き渡し後に建物に不具合が発見しても、買った方の 自己責任となってしまうことが多いです。 そのため、買う側としては、住んだ後に不安を感じて 築年数の古い建物を敬遠してしまうことがあります。 リニュアル仲介では、リフォーム後に瑕疵保険をつけるので 引き渡し後に建物に雨漏りなどの不具合が発見されても 保障を受けることが可能になります。そのため、買う方は 安心してあなたの住宅を買うことができます。

リニュアル仲介で売却する場合には以下のような留意点があります。

○建物調査を受けることが前提になります
○フラット適合証明を取得できる物件である必要があります
○買主様が複数回見学に来られるケースがあります（平均３回程度）
○各種証明書の発行に協力して頂くことが必要です
○買主側の希望のリフォーム費用分だけ売買価格が高くなります

それぞれ順番にご説明いたします。

○建物調査を受けることが前提になります

契約までの間に２回の建物調査を行います。 １回目では、建物の劣化状況とフラット適合証明を 取得できるかどうかを見極めるものになります。 ２回目は、耐震診断とリフォームの内容を 決定するためのものです。 建物調査とは、建物の健康診断のようなものです。 建物の情報がしっかり開示されている物件であれば 買うことができるわけです。売る側にとっても 後から不具合について責任を問われるリスクを減らせます。

○フラット適合証明を取得できる物件である必要があります

基本的にはリニュアル仲介の仕組みは、 フラット適合証明を取得できることが条件になります。 ただし、所定の金融機関の審査をクリアできた場合には フラット適合証明が取得できなくても利用が可能です。 詳細についてはご相談頂ければと思います。

○買主様が複数回見学に来られるケースがあります（平均３回程度）

一般的な不動産仲介では、大規模なリフォームを 前提としないことが多いため、１回だけの見学で 購入が決まるケースも珍しくありません。 しかし、リニュアル仲介では建物調査を行ったり、 リフォーム工事の内容を決めるために複数回見学に 来られるケースが一般的です。

○各種証明書の発行に協力して頂くことが必要です

住宅ローン控除を受けるために、耐震基準適合証明書を 売主様のお名前で発行して頂いたり、買主様の希望の リフォームを行って頂く必要があります。 （費用は売買価格に含まれますので、売主様の負担はありません。）

○買主側の希望のリフォーム費用分だけ売買価格が高くなります

４，５００万円の物件でリフォームが８００万円分行う場合には、 売買価格は５，３００万円となります。そのため、契約書に貼付する 収入印紙が１５，０００円から４５，０００円に高くなるケースが 稀にあります。ただし、仲介手数料は４，５００万円に対して 頂戴しますので、仲介手数料が高くなることはありません。

リニュアル仲介で無料査定を希望される方はお電話をお願いします。